영등포 신길 아파트 매도 & 강남 반포 아파트 매수 과정

2018년 6월 첫 부동산 매매 후 2025년 1월 강남아파트 투자하기까지 많은 우여곡절이 있었습니다. 

2018.06. 영등포구 신길동 구축아파트 매수 

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2023.09. 쌍둥이 임신하며 인근 신축 전세 계획

2023.11. 한 태아 유산 후 강남 26평형 신축 이사 계획

2024.01. 남은 태아 중기 유산 후 투자 등 잠정 중단

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2024.11~12. 잠실, 잠원, 개포, 서초, 반포 임장 

2024.12. 신길동 아파트 매도 

2025.01. 강남 반포 아파트 갭투 성공

아홉번째 이야기.

   
강남 아파트 갭투자, 

일사불란했던 매도 매수 과정

1. 영등포구 신길동 아파트 간신히 매도

올수리, 남향, 고층 프리미엄 안통해

2024년 말 잠실 리센츠, 잠원 동아/한신, 개포 디에이치자이/루체하임, 서초 독수리오형제 및 푸르지오써밋 등을 임장하러 다니면서 본격적으로 영등포구 신길동 소유 아파트를 팔기 위한 작업에 돌입했습니다. 

사실 2023년 말부터 집을 내놓긴 했었는데 10억에 올려놓으니 1년 간 아무런 연락도 없었습니다. 그러다 2024년 말 진짜 팔자고 생각하고 부동산 사장님과 상의해 가격을 낮추기 시작했습니다.

올수리를 하고 들어갔기에 그 비용을 더해서 다른 매물보다 3-4천은 비싸게 내놓았습니다. 남향에 10층이라 프리미엄이 더 있을 것이라 생각해 가격을 천천히 낮추었습니다. 

정말 살기 좋고 낙서나 못질 하나 없이 깨끗한 정말 좋은 집인데, 아무도 보러오지 않았습니다. 훅 낮추어 9억 초중반에 올리자 그때서야 하나 둘 보러오기 시작했습니다. 그나마도 다른 집을 보러온 사람들에게 '온 김에 깨끗하게 리모델링한 집도 보고 가시라' 해서 보러 온 경우도 꽤 있었습니다. 

가격 낮추고 열렬히 홍보한 결과

가격을 9억으로 낮추자 더 자주 보러왔습니다. 하지만 10팀 넘게 보여주어도 리모델링 덕에 집이 깔끔하다고만 칭찬하고 떠났지, 매수 의사를 밝힌 사람이 하나도 없었습니다.  

2024년 12월 갑작스러운 계엄 선포 등으로 부동산 시장이 얼어붙었는데, 그 때문인가 싶었습니다. 한 때 시세가 10억 6천이었던 집인데 9억에도 팔리지 않으니 착잡한 마음이 들었습니다.

결국 우리가 생각한 하한 매도가인 8억 8천까지 낮추었습니다. 2024년 크리스마스 기간 해외여행 중에도 부모님께 부탁해서 집을 보여주었는데, 그 때 집을 보러온 분들이 집을 매수했습니다. 

천을 깎아 8억 7천에 매도 성공했습니다. 우리집보다 저층인 6층이면서 기본적인 수리만 돼있는 집이 8억 6천에 거래됐으니 결과적으로 올수리+고층 프리미엄 값은 천만 원이었습니다. 

당시 비싸게 팔지 못해 참 아쉬웠지만, 지금에 와서 보면 결단력있게 매우 잘한 선택이었습니다. 결과적으로 2024년 12월 말 매도 시점부터 지금 2025년 5월까지 가격이 그대로 입니다. 

2. 다시 매수! 잠실, 잠원, 개포, 서초 아니면 어디?

갭투자 가능, 20억 후반 대, 투자가치 높은 곳

정말 어려웠던 매도 과정을 마치고 다시 투자처를 찾아 헤맸습니다. 2024년 11~12월 임장했던 잠실 리센츠, 개포 아파트는 토허제로 투자가 불가능하고, 잠원 동아 및 한신은 단지가 작아 아쉬웠고, 서초 독수리오형제와 푸르지오써밋은 매물이 없어 다른 대안을 찾아야 했던 상황이었습니다. 

임장 다녔던 몇 군데 뿐만 아니라 대치, 방배, 흑석까지 넓게 알아보면서 어디가 좋을까 고민했습니다. 남편과 매일 부동산앱을 보며 잠드는게 일상이었습니다.

'강남에 아파트가 이렇게 많은데 내가 살 곳은 없네'

정확히 얘기하면 우리 재정 상황에 딱 맞으면서 대단지인, 그 지역의 대장아파트를 찾기는 어려웠습니다. 서초 그랑자이, 리더스원 같은 곳의 33평형은 정말 탐이 났지만 2024년 말에도 이미 30억 이상이라 넘사벽으로 느껴졌습니다.

향후 5년 뒤 가장 많이 오를 곳이면서 가격은 20억 후반대, 대출을 적게 끼고 갈 수 있는 갭투자를 원했습니다. 

그림 같은, 이상적인 반포 구축아파트 발견

그러던 중 반포 미도아파트가 눈에 들어왔습니다. 인근 신축아파트 시세가 30~40억인데 반해 반포 미도는 구축이지만 34평이 28억 대 였습니다. 

 * 아래 지도에서,

- 빨강 '반포 미도 1차 아파트' ｜ 검정 '서초동 삼풍아파트'

- 파랑 '인근 신축 아파트'

- 2024.12월 말 / 2025.05월 현재 실거래가

   

입지를 보니 근처에 대형병원, 법원이 있고 고속터미널역 인근으로 교통 또한 매우 좋았습니다. 미도 1차 세대수가 1,260세대로 대단지이면서 전 세대가 34평으로 통일돼 있어 재건축 진행 속도가 매우 빠르다는 장점이 있었습니다. 

정말 그림 같은 곳이었습니다. '아니, 천 세대가 넘는데 어떻게 전체 평수가 34평으로 같을 수 있지?' 

2024년 12월 말, 재건축 정비구역지정 후 추진위원회 승인 직전 단계에 있었는데 10년 이내 재건축을 목표로 하고 있었습니다. 여러 부동산에서도 이 속도면 7-8년이면 되지 않을까 예상하고 있었습니다.

뿐만 아니라 용적률이 177%로 낮고, 세대당 평균 대지지분이 약 17.7평으로 높아 재건축 시 매우 좋은 조건입니다. 기존 용적률이 낮을수록, 재건축 시 법정 상한선인 300%까지 용적률을 높여 더 많은 세대와 더 큰 규모로 신축아파트를 지을 수 있습니다. 또한 대지지분이 클수록 배정받을 수 있는 면적이 넓어지며, 추가 분담금이 적어집니다. 

주변 신축 아파트 시세가 높아 일반분양가로 높게 책정될 가능성이 많아, 사업성 또한 우수하다고 평가받습니다. 세대수가 늘어 1,600세대 이상 대단지 아파트가 된다는 것도 큰 장점입니다. 

3. 반포 미도, 조급해진 마음이 불러온 참사

'빠른 재건축' 버프받고 치솟는 미도의 인기 

미도아파트 인근 공인중개사에 연락해 매물부터 살펴보기로 했습니다. 이번에는 부동산 2-3곳에 연락해 보며 진행했는데, 어느 부동산에서는 매물이 있다고 하고 어느 곳에서는 매물이 없다고 하는 등 헷갈리게 했습니다. 

특히 적극적으로 영업하는 한 곳이 매우 서두르며, 어제 연락했을 때는 매물이 있었는데 오늘은 나갔다고 연락하기를 반복하며 남편의 애를 태웠습니다. 남편 성격이 굉장히 신중한 편인데, 얼른 미도를 매수해야 한다며 홀린듯이 나섰습니다. 

주말에 바로 그 부동산에 찾아갔는데, 우리가 보기로 한 매물이 또 어젯 밤 시세인 28억 후반대보다 높은 29억 3천에 나갔다고 얘기했습니다. 재건축이 빨리 진행된다는 소문이 나고 매물도 별로 없어지자 사람들이 급하게, 비싼 가격에 매수하고 있어 매물이 나오는 족족 금방 나간다고 했습니다. 

시세보다 1~2억 높게 거래되고 있으며 현재는 매물이 없지만 곧 나올 매물은 30억 이상 할 것이라고 했습니다. 곧 매물이 나올지를 어떻게 아냐고 했더니, 재건축 조합설립인가 이전에 내놓을 곳이 몇 군데 있고, 나이가 많으신 분들로 구성된 세대에는 직접 연락해 매도하라고 설득하기도 한다고 했습니다. 

조급하고 초조해진 마음에 지를뻔 한 불씨

이런 얘기를 들으니 남편과 더불어 저도 같이 마음이 급해졌습니다. 어제 저녁에 있던 매물인데 다음날 오전에 나갔다고 얘기하니, 왠지 낚이는 느낌이었습니다. 부동산에 가서 못믿겠다고 하자 직접 매수자와 문자한 내용을 보여주며 '요즘 정말 이렇다'고 했습니다.

못미더운 마음에 다른 부동산과도 얘기를 해보았는데, 최근 나간 매물에 대해서는 금시초문이라는 반응이었습니다. "현재 나온 매물은 없고, 나올 곳도 없다"는 게 다른 두 부동산의 얘기였는데, 조급하게 만든 그 부동산에서는 조금 기다리면 매물이 나온다고 얘기했습니다. 

뭐가 맞는 말인지 모르겠는 상황...

흔들리고 휘둘리는 남편의 모습을 처음 보았는데, 수 일간 그 부동산과 통화하며 많이 수척해졌습니다. 정신없게 만드는 그 부동산 중개인 말을 못믿겠다 하면서도 계속 영향을 받았습니다.

그러다 초조해하는 남편에게 "정신 차리고 우리 재정 계획에 대해 다시 한번 보자"고 얘기했습니다. '10년 간 매 달의 가계 재정 계획을 세우며 매매가 최대 28억까지로 계획했는데, 당장이라도 매물 나오면 30억 주고 살 것 같은 분위기다, 찬찬히 다시 생각해 보자'고 했습니다. 

어차피 당장 매물이 있는 것도 아니니 매물이 나오면 알려달라고 해놓고, 다른 곳을 더 알아보기로 했습니다. 

4. 결론 및 예고편

우여곡절 끝에 신길동 아파트 매도에 성공했으나 성공의 기쁨도 잠시, 매수할 곳 알아보며 낚이기도 하고 헷갈리기도 하고 조급해지기도 했습니다. 

결국 정신차리고 제자리로 돌아와 다른 곳을 알아보기로 했지만 한번 조급해진 마음은 쉽사리 누그러지지 않았습니다. 매일 부동산앱을 뒤지며 한숨을 쉬는 날들이 며칠 이어졌습니다. 

그러다 반포 미도에서 아주 살짝 고개를 돌려 인근 구축 아파트인 서초동 삼풍아파트를 임장했습니다. 재건축 시작 단계에 있지만 워낙 대규모 단지에, 평수도 다양해서 의견이 잘 모아질까 하는 생각이 들어 처음에는 꺼려졌습니다. 

하지만 부동산 상담하면서 생각이 조금씩 바뀌었고 결국 우연히 들어간 부동산 중개사무소에서 거래를 하게 됐습니다. 다음 글은 서초 삼풍 갭투자 성공이야기입니다.