잠실대장아파트 엘리트 임장 : 엘스, 리센츠, 트리지움
2018년 결혼하면서 처음 아파트를 매매하고 나서 2025년 상급지로 갈아타게 된 여정을 소개하고 있습니다. 자녀 계획이 예상치 못한 방향으로 흘러갔고 부동산 투자 관점도 점차 바뀌어 6-7년 만에 부동산 계획이 아예 달라졌습니다.
2018. 06. 영등포구 신길동 구축아파트 매수
2023. 09. 쌍둥이 임신하며 인근 신축 전세 계획
2023. 12. 한 태아 유산 후 강남 26평형 신축 이사 계획
2024. 01. 남은 태아 중기 유산 후 투자 등 잠정 중단
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그리고 나서 2024년 11월, 다시 부동산 투자에 관심을 두기 시작했습니다. 사실 2023년 12월 신길동 아파트를 내놓았는데 너무 비싸게 올린 탓인지 보러 오는 사람이 없었습니다. 이러다가는 이도 저도 안되겠다 싶어 '이번에는 진짜' 부동산 투자를 실현하기로 마음먹었습니다.
다섯번째 이야기.
강남 비교적 신축 아파트 전세 끼고 매매
1. 왜 지금, 왜 강남, 왜 신축인가
다시 부동산에 투자에 눈을 돌리게 된 것은 2024년 11월, 6개월 전입니다. 영등포구 신길동 소유 아파트는 2023년 10월 재건축 확정되었으나, 같은해 1월 고점을 찍은 이후로 계속 떨어지는 추세였습니다.
우리집 시세는 10억 6천에서 9억 아래로 떨어졌는데 비해 강남지역 아파트는 계속 오르고 있었습니다. 특히 2023년 12월, 딱 1년 전 알아보았던 수서역 인근 3개 아파트는 3-4억 씩 올랐습니다.
개포 루체하임(26평형) : 18억 7천 → 23억 3천
역삼 그레이튼(26평형) : 18억 6천 → 23억 1천
헬리오시티(25평형) : 17억 4천 → 20억 3천
(2023.12. 및 2024.11. 기준)
1년 만에 3-4억이라니...
다른 강남 아파트의 시세 변화를 알아보았는데, 재건축을 앞둔 구축아파트보다 신축아파트의 오름폭이 더 컸습니다. 모든 아파트가 다 그런 것은 아니지만 재건축 비용 상승으로 분담금이 커지는 문제 때문인지 재건축 기대 아파트 값은 크게 오르지 않았습니다.
트럼프가 당선되면 이전처럼 무역 이슈가 생겨 자재 수급이 어려운 상황이 지속되거나 악화될 수 있겠다는 (개인적인) 판단도 있었습니다.
24년 12월 초 갑작스러운 계엄 선포로 나라가 혼란하고 그 여파로 부동산 시장 얼어붙어 거래가 멈춘 상황이었습니다. 전쟁 이슈도 살짝 있었지만 그렇게까지 여파가 확대될 것이라고 보지 않았습니다.
부동산 투자 관점에서 저희는 이때가 오히려 기회가 될 수도 있겠다 생각했습니다. 진짜 거래할 목적으로만 사람들이 움직일 것 같다는 생각 때문이었습니다.
2. 여전히 대출은 적게, 안정적인 갭투자 계획
이번에는 실거주 목적이 아니라 철저히 투자 관점에서 생각했습니다. 5년 후 가장 많이 오를 것 같은 곳을 고르는게 목표였습니다.
여러 군데 임장을 다니다가 '아, 여기 살면 좋겠다' 하다가도 고개를 저으며 정신을 차리곤 했습니다. 매우 이성적인 남편도 임장 때마다 듣는 중개사장님들의 말에 헷갈려하여 우리의 최종 목표를 중간중간 상기시키기도 했습니다.
1년 전 20억 미만 아파트를 알아볼 때와 마찬가지로 이번에도 여전히 대출은 적게 할 생각으로 자금을 설계했습니다. LTV가 50%까지 나오지만 대출상담을 받아보면 실제 이자율은 생각보다 높아서 몇 십년 동안 매달 몇 백씩을 갚아야 하는게 부담으로 다가왔습니다. 남편이 매우 안정적인 것을 선호하여 무리하지 않는 편입니다.
일단 신축아파트에 투자하면 전세가가 높게 나오기 때문에 안정적인 갭투자가 가능했습니다. 신길동 아파트 매도 + 현금 자산이 총 14-15억 정도 됐기 때문에 전세가 10-11억 하는 곳은 거의 대출없이 전세 끼고 매매가 가능했습니다.
3. 한강변 세대수 많은 신축, 이름도 멋진 엘리트
(1) 잠실에 살면 누릴 수 있는 것들
일단 잠실은 이미 지어진 엘리트뿐 아니라 잠실주공5단지, 장미아파트 등 재건축 중이거나 예정인 곳이 많습니다. 한강변에 주르르 대규모 아파트들이 있고 인근이 전부 아파트 단지라 매우 깨끗하고 정돈된 느낌입니다.
다들 아시다시피 놀이시설, 공원, 종합운동장 등 문화시설이 많고 대형병원도 인근에 있습니다.
(2) 잠실 엘리트 부동산 주의사항
우리는 엘리트 중에 한강을 끼고 위치한 잠실엘스와 잠실리센츠를 주로 보았습니다. 가격은 리센츠가 가장 높고 그 다음 엘스, 아무래도 한강과 떨어져서 그런지 잠실트리지움이 셋 중에는 가장 낮습니다.
실거주 목적이 아니기도 하고, 여러 아파트를 다니다보니 감이 생겨 이때부터는 내부는 구경하지 않고 단지 안을 산책하듯 다녔습니다. 우리 나라 아파트는 사실 구조가 거의 비슷하기 때문에 평면도만 봐도 사이즈가 나옵니다.
포털에서 부동산이 토요일에도 한다는 점을 확인하고 잠실새내역 인근에 밀집된 부동산을 방문했습니다.
그런데 두둥... 부동산들이 다 문을 닫았습니다.
지도 상에는 몇 안되는 것처럼 보이나 엘리트 세대수가 워낙 많다보니 부동산도 엄~청 많은데, 진짜 문을 다 닫았습니다.
집으로 가려던 순간, 다닥다닥 위치하고 불이 다 꺼진 부동산 중 어느 하나에 불켜진 것을 발견해 들어갔습니다. 원래 토요일에는 영업을 안하는데 계약건이 있어 나와있다고 했습니다.
이때부터는 임장할 때 부동산에 먼저 전화확인하고 예약하듯 시간을 정해 방문했습니다.
(3) 잠실 3대장 엘스, 리센츠, 트리지움 차이
모두 같은 시기에 지어져 단지 내 상가 및 편의시설, 우수한 학군, 역세권, 우수한 조경 등은 공통적으로 훌륭합니다. 세대수가 많아 커뮤니티도 잘되어 있습니다.
한강변에 위치한 엘스, 리센츠는 한강이 보이는 동과 보이지 않는 동의 가격 차이가 큽니다. 단지 자체는 한강변에 있으나 사실 한강조망권이 없는 동이 훨씬 많습니다. 부동산앱에 나오는 매매가는 동 평형대 평균 가격으로, 매물의 위치에 따라 큰 차이가 납니다.
아래에서는 각각의 차별점을 살펴보겠습니다.
잠실엘스
2008년(18년), 5,678세대, 잠실새내역 도보 7분
3대장 중 단지 규모가 가장 크고 25평, 33평, 45평 세 가지 평형대가 있습니다. 지상에 차량이 거의 없어 쾌적하며, 특히 어린아이를 키우기 좋습니다.
잠실리센츠
2008(18년), 5,563세대, 종합운동장역 지하연결
지하철 2호선 종합운동장역과 지하로 직접 연결되어 접근성이 좋고, 필로티 설계로 1층 세대 사생활이 보호되며 난방비 절감 효과가 있습니다. 소형(12평)부터 대형(48평)까지 있으며 다양한 평면이 있습니다. 개인적으로는 검정색 외관이 매우 세련돼 보였습니다.
잠실트리지움
2007(19년), 3,696세대, 종합운동장역 지하연결
3개 단지 중 세대수는 가장 적지만, 43평 및 54평 중대형 평형의 비중이 높습니다. 공간 효율성과 수납(드레스룸, 팬트리)이 좋다고 합니다. 한강변과는 거리가 있으나, 새마을시장, 롯데월드, 석촌호수와는 가깝습니다.
4. 토허제 지역이라 전세 끼고 매매 실패
다행히 문을 연 부동산 한 곳에서 상담을 해주어 헛걸음은 면했습니다. 그런데 임장한 다음날 부동산에서 전화가 왔습니다. 임장할 때 열심히 '전세 끼고 매매'에 대해 문의하고 자금 사정을 공유했었는데, 잠실이 토지거래허가제(토허제) 지역이라 갭투자가 불가능하다고 설명해주었습니다.
참고로 설명하면, 토허제는 부동산 투기 억제를 위해 일부 지역의 거래를 규제하는 제도입니다. 거래를 위해서는 구청에 토지거래허가신청서를 제출해 허가를 받아야 합니다. 구입 주택은 최종 1주택만 가능하고, 계약일로부터 3개월 이내 잔금 지급, 잔금일로부터 6개월 이내 입주 조건이 있습니다. 대출이 있는 경우는 1개월 이내에 잔금을 지급해야하며, 입주 후에는 2년 실거주를 해야합니다. 그러니까 한마디로 '전세 끼고 매매(갭투자) 불가능'
2024년 12월 당시 서울 내 잠실, 삼성, 대치, 청담, 압구정, 여의도, 목동, 성수동 등이 토허제 지역에 해당됐고, 2025년 3월24일부터는 강남 3구 전 지역 (6개월, 연장가능성 있음) 토허제로 묶였습니다.
5. 결론 및 예고편
잠실 엘리트를 직접 가보니 정말 매력적인 곳이어서 대출을 확 끌어서 매매할까도 많이 고민했습니다. 그랬다가, 일단 강남 3구 내 토허제가 아닌 지역 아파트도 찾아보고 결정하는 것으로 했습니다.
이후에는 당시(2024년 12월) 토허제 외 지역인 잠원, 개포, 서초, 반포 쪽으로 시선을 옮겨 집중적으로 알아보았습니다. 매주 임장을 다니다 결국 2025년 1월 매수에 성공한 이야기 투비컨티뉴드.
