리모델링 잠원 동아 VS 재건축 잠원 한신

2024년 12월 잠실 3대장 엘리트를 갭투자하려다 토허제 지역인 것을 나중에 알고, 토허제에 속하지 않는 아파트를 다시 찾아보기 시작했습니다. 

갭투자가 아니라도 10억 정도 대출을 받으면 매매할 수 있었지만 너무 부담이 되기도 했고, 갑자기 살던 곳에서 이사를 해야한다는 게 마음에 걸렸습니다. 아이 유치원 문제도 있고 시댁과 가까이 살아 도움을 많이 받고 있기 때문입니다. 

여섯번째 이야기.

    
잠원, 반포 20억 대 구축아파트를 찾아서

(2024년 12월 당시)

(1) 잠원 구축아파트 알아본 이유 

간단하게 얘기하면 '가격' 때문입니다. 돈만 있으면야 아크로리버뷰나 원베일리, 메이플자이, 신반포자이 갔을텐데, 우리는 그럴 수 없으니 자금 사정에 맞추어 가야합니다. 

잠원, 반포는 개인적으로 조금 낯선 동네입니다. 압구정, 잠실, 역삼 같은 곳은 놀러라도 가본 적이 있는데 잠원, 반포 쪽은 주거 단지라 그런지 지나가본 적도 없는것 같았습니다. 

이번에 부동산앱으로 시세를 보다 정말 놀랐는데, 이 동네 아파트값이 다들 엄청났습니다. 30평대 아파트가 40억을 훌쩍 넘으니 '와, 여긴 진짜 부자 동네구나' 싶었습니다. 

그러다 대규모 아파트 단지들 사이에서 중소규모 26~27억 대 구축 아파트들이 눈에 띄었습니다. 신축과는 10억 이상 차이가 났는데, 이런 구축 아파트들이 재건축을 하면 어느 정도 따라잡을 수 있지 않을까 생각했습니다. 

(2) 리모델링 진행중인 잠원 동아

2002년(24년차), 991세대, 용적률 317%

메이플자이와 신반포자이 사이 잠원 동아아파트를 발견하곤 정말 좋았습니다. 부동산은 어느정도 주변 시세를 따라가는 경향이 있고, 세대수도 꽤 되는 편이라 투자가치가 있다고 판단했습니다. 저희뿐 아니라 많은 사람들이 같은 생각을 한다는게 문제인데, 부동산앱 상 가장 많이 본 아파트 1위였습니다. 

   

   

늦은 시간인데 열려있는 부동산이 있어 나이가 좀 드신 사장님께 이것 저것 물어보았습니다. 잠원동아는 현재 리모델링 추진중이라고 했습니다. 재건축이 아닌 '리모델링'은 조금 생소했는데, 기존 건물의 뼈대를 살리면서 면적을 늘리거나 층수를 높이는 방법입니다. 

찾아보니 용적률이 317%로 높은 잠원동아 같은 경우 리모델링이 유리한데, 이는 재건축보다 규제가 적고 사업속도가 빠르며 준공 15년 이상이면 추진할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 용적률 : '대지 넓이'에 비해 '건물 바닥면적 각 층 합계'가 몇 배인지 나타내는 비율. 용적률 높을수록 이미 땅을 많이 쓴 것, 낮을수록 추가 개발 많이 할 수 있음

잠원동아는 2-3개 층을 증축해 991세대에서 1127세대로 약 136세대를 늘리고, 전용면적도 확장하는 동시에 커뮤니티 시설, 주차장 등 부대시설도 개선할 계획이라고 합니다. 

개인적으로는 싹 갈아엎는 재건축이 더 좋아보이고 리모델링 사업이 와닿지가 않아서 조금 실망했습니다. 그런데 2025년 5월 현재 아파트 가격이 훌쩍 오른 것을 보니 리모델링을 긍정적으로 바라보는 시각이 많구나 생각하게 됐습니다.

(3) 재건축 진행중인 잠원 한신

1992년(34년차), 540세대, 용적률 237%

잠원 한신은 잠원 동아처럼 용적률이 높아 리모델링을 고려했다가 최근 재건축으로 방향을 전환한 케이스입니다. 용적률 200% 이하일 때 사업성이 좋다고 하는데 237%이면 애매한 수준이라 고민이 될 법도 합니다. 

   

2024년 6월 재건축 예비안전진단을 통과하고 2025년 4월 재건축 정비계획 입안 동의서를 받는 등 본격적인 재건축 추진에 들어섰습니다. 

당시 소유한 신길동 아파트(477세대)와 비슷하게 재건축 사업의 한계가 보였습니다. 소규모 단지라 커뮤니티를 기대하기 어렵고, 높은 용적률로 수익성 확보가 어려워 분담금 부담이 클 것으로 예상했습니다. 

그러나 잠원 한신은 역세권에 학군이 우수(2026년 청담고 이전 예정)하고 백화점, 공원 등이 인근에 있다는 장점이 있습니다. 인근 잠원동 신반포 한신4지구처럼 서울시가 용적률 완화, 층수 상향을 승인한다면 사업성 또한 높아질 것입니다. 또한 한강 조망권이 있어 재건축 시 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

이처럼 입지는 신길동 아파트보다 훨씬 좋기 때문에 두 아파트를 옆에 놓고 비교하기는 어렵습니다. 하지만 서울시가 좀 더 유리한 쪽으로 승인해주길 바라면서 전전긍긍하기는 매한가지일 것 같아 운에 맡기는 배팅은 하지 않기로 했습니다. 

(4) 결  론

부동산 앱만 보고는 다 알 수 없는 정보들을 실제로 임장하며서 많이 듣게 됩니다. 여러 차례, 여러 곳을 다니다보니 부동산 입지의 중요성과 재건축 관련 사항들이 와닿기 시작했습니다. 

재건축뿐 아니라 리모델링 사업이 있다는 것도 그냥 '그런 게 있다' 정도만 알았지, 아파트 단지 전체가 리모델링을 하는 사례를 직접 만나게 될줄 몰랐습니다. 

내가 생각하는 관점과 사람들의 관점이 다르다는 것도 느꼈고, 투자를 제대로 하려면 '사람들이 어디에 관심을 두는가'를 생각해야 한다는 점을 깨달았습니다.