강남 부동산 투자 : 대장아파트의 힘, 개포 일원동 임장

23년 말, 당시 20억 이내 강남아파트를 찾으면서 일원동 개포루체하임을 임장했습니다. 실거주 목적으로 찾다보니 26평형 실제 나온 매물에 방문해 보기도 했습니다. 

당시 뱃속 아이가 무사히 잘 지내주었다면 지금쯤 개포루체하임에서 살고 있었을지도 모를 정도로 마음에 들었던 곳이었습니다. 갑작스럽게 유산을 하게 되면서 이사 및 부동산 투자 계획이 1년간 멈추었습니다. 

24년 12월, 멈추었던 계획을 다시 일으켜 세우면서 일원동에 다시 한번 방문한 후기입니다. 

일곱번째 이야기.

   
1년 전과 달라진 투자 관점, 
대규모 vs 소규모 아파트 비교 

(1) 일원동 다시 찾은 이유 

우선 완전 주거 단지라 조용하니 동네 분위기가 정말 좋았습니다. 학군이 좋고 대치동 근처에다, 등하교길에 번화가 등 유혹이 없어 아이들, 청소년들이 대체로 순진하고 말을 잘 듣는다는 부동산 사장님의 말도 계속 생각났습니다. 인근에 대형병원이 있어 입지가 좋고, 의사분들이 근처에 많이 살아서 의사 학부모도 많다고 했습니다. 

무엇보다 2023년 말 부동산을 알아볼 당시보다 아파트 가격이 훌쩍 오른 것을 보고 놀랐습니다. 1년 사이 강남아파트 가격이 전반적으로 많이 올랐는데, 일원동 아파트는 오름폭이 더 컸습니다. 투자 가치가 있을 것 같아 다시 한번 방문했습니다. 

2024년 말에는 실거주 목적이 아닌 투자 목적이었기에 갭투자를 염두해 두고 있었습니다. 신길동 아파트 매도금 및 현금을 합해 15억 정도가 있었습니다. 매매가가 다소 높더라도 신축의 경우 전세가도 함께 높으니 큰 무리없이 투자할 수 있을 것 같았습니다. 

(당시에도 토허제 대상 지역이었는데 몰랐습니다. 인근 대치동만 해당되는줄 알았는데, 일원동도 해당됐습니다. 참고로, 25.03.24부터 강남 3구 전지역 토허제 지정돼 일단 25.09.30까지는 갭투자 안됩니다.)

(2) 개포루체하임, 디에이치자이개포 임장 

일원동 디에이치자이개포

2021년(5년차), 1,996세대, 대모산입구역 도보 5분

    

   

일원동 대장아파트인 디에이치자이개포를 다녀왔는데, 입구부터 웅장한 느낌이었습니다. 동네가 조용하고 평화로웠으며, 대규모 단지라 커뮤니티도 잘 되어 있었습니다. 주민이 이용할 수 있는 식당이 있다는게 신기했는데, 디에이치자이개포 외에도 최근 지어진 아파트는 아침, 점심, 저녁 다 해결할 수 있는 곳도 있습니다. (공짜는 아님, 9,000-10,000원 정도)

30평형 전세가가 14억 8천이라 매우 높다고 생각해 부동산사장님께 여쭤보니 그 금액이 어느 정도 맞다고 얘기를 해주었습니다. 아파트 동호수의 입지에 따라 최소 13-14억까지는 한다고 해서 놀라웠습니다. 우리가 가진 15억이면 당장은 대출없이도 투자가 가능했습니다. 갭투자가 가능했다면 수요가 많아 매매가도 더 높지 않았을까 생각했습니다. 

그런데 안타깝게도 2024년 12월에는 30평형대 매물이 없었습니다. 어차피 토허제 지역이라 투자는 어려웠겠지만 매물 자체가 없어 구경하는 것에 만족했습니다. 부동산에서는 매물이 2025~26년에나 나올 것으로 예상했습니다.

매물이 별로 없는 이유는 30평형 자체가 1,996세대 중 112세대로 적기도 하고, 21년 7~9월 입주한 신축이라 입주 초기 2-3년 간은 실거주 목적으로 계속 살고 있는 사람들이 많아서 그렇다고 합니다. 나이 드신 분들도 많아 움직임이 적기도 하고, 강남권 신축, 학군, 역세권, 커뮤니티 등 입지와 상품성이 좋아 실거주 수요가 유지되고 있다고 합니다. 

2025~26년 이후에는 매물이 좀 더 나올 수 있으나, 강남 신축 희소가치가 있고 장기적인 가격 상승 기대감에 거래가 활발하지는 않을 것으로 전망하고 있습니다. 입주자 매도 희망이 많지 않고, 토지거래허가구역이라 실거주 목적 이외 매수는 불가능한 점 등도 거래가 적을 것으로 예상되는 이유입니다. 

1,996세대 중 679세대로 많은 비율을 차지하는 32평은 매물이 간간히 있으나 갭이 19억 이상이라 우리 실정엔 부담이 되어 패스했습니다.

일원동 래미안개포루체하임

2018년(8년차), 850세대, 대청역 도보 7분

2023년 개포루체하임을 볼 때는 실거주 목적, 이번 2024년 말에는 투자 목적으로 알아보았습니다. 실거주 목적일 때는 거래 가능 금액을 따져 26평으로 알아보았고, 투자는 갭투자를 할 생각으로 34평으로 찾아보았습니다. (루체하임 역시 갭투자는 불가능)

2023년 말 임장하면서 조용한 동네 분위기와 새집 느낌이 정말 마음에 들었습니다. 26평형 매물에 직접 방문했을 때 거실, 방 크기 등은 당시 살던 35년차 30평 구축 아파트와 거의 같아 보였습니다. 부엌이 작게 나온 점은 아쉬웠지만 부족해 보이는 수납은 '전 세대별 전용 창고'가 있어 추가로 주어진 한 평 남짓 공간에 하면 되니 괜찮겠다 싶었습니다.

2024년 말 다시 가서는 일년 전과 조금 다른 느낌을 받았습니다. 그 사이 임장을 몇 군데 다니며 눈이 높아진 것도 있고, 특히나 '투자 관점'에서 보니 아쉬운 면이 보였습니다. 

비교적 신축이지만 디에이치자이개포보다는 매매가 및 전세가가 훨씬 낮았습니다. 디에이치는 21년 준공, 루체하임은 18년으로 3년 차이나고, 아무래도 루체하임 세대수가 적다보니 커뮤니티가 별로 없는 점, 역과의 거리 등이 가격 차이의 원인이라 생각했습니다. 

   

  

같은 평형 대인데도 디에이치자이개포와 루체하임의 금액 차이가 워낙 커서, 투자자로서 생각해볼 필요가 있는 부분이라 생각이 들었습니다. 

(3) 1년 사이 바뀐 부동산 투자 관점 

실거주 아닌 투자 목적, 5년 뒤 오를 곳

23년 말 실거주 목적으로 알아볼 때는 한정된 예산인 10억 후반대 아파트만 찾다보니 생각할 수 있는 후보 아파트가 몇 안됐습니다. 이번 24년 말부터 25년 초에는 갭투자, 즉 전세끼고매매로 알아보니 신축, 구축 다양하게, 좀 더 폭 넓은 관점에서 생각할 수 있게 됐습니다. 

신길동 집을 매도하면서, 여러 강남 아파트를 임장하면서, 부동산 투자로 돈을 벌기 위해서는 가능하면 주기적으로 상급지로의 이동이 필요하겠다는 생각이 들었습니다. 직접 돌아다니며 느꼈던 것도 있지만, 부동산을 다니며 여러 중개사장님들로부터 다양한 조언과 정보를 들었던 것이 많은 도움이 됐습니다. 

어느 지역, 어떤 아파트가 가장 많이 오를까

살던 아파트를 매도하면서, 임장을 다니며 느낀건 '입지가 전부'라는 생각이었습니다. '어느 지역'으로 갈 것인지 중요한데, 이 부분은 직장과의 거리, 자금 규모, 개인적인 선호도에 따라 비교적 쉽게 결정할 수 있는 부분인 것 같습니다. 

원하는 지역 내에서 '어떤 아파트'를 선택할지가 참 중요한데, 부동산이 오를 때 가장 큰 폭으로 오르면서 잘 떨어지지 않는 곳은 각 지역 내 대장아파트라는 생각이 들었습니다. 

재건축 분담금 부담이 커지면서 구축 아파트의 인기는 떨어지고 신축 아파트가 각광받고 있는데, 그 중에서도 대규모 단지라 커뮤니티가 잘 되어 있는 곳, 역세권, 학군 등이 뛰어난 곳이 그 지역의 '대장아파트' 입니다.

지금은 오를대로 올라서 엄두가 안나는 실정이라고 생각할 수 있지만, 또 잘 들여다보면 기회가 있습니다. 꼭 지금이 아니어도, 부동산도 주기를 타기에 지속적으로 고민하고 공부하는 사람, 실천하는 사람이 기회를 잡을 수 있다고 생각합니다.

(4) 결  론

우선 일원동 전체 지역은 2024년 12월 토허제 지역이었기에 갭투자가 불가능하기도 했고, 매물이 없어 투자로까지 이어지지 못했습니다. 개인적으로는 아쉬웠지만  돈이 있는 사람들이 조용히 살기에, 그러면서도 장기적인 투자 목적으로 실거주 하기에 참 좋은 동네라는 생각이 들었습니다. 

디에이치자이개포에서 노부부가 손잡고 산책하는 모습을 보는데, 참 여유롭고 평화로워 보였습니다. 지금 젊고 아이들 어릴 때 부지런히 투자하며 살다가 노년에는 저런 모습이었으면 좋겠다고 생각했습니다. 

일원동에는 두 번 방문해 입맛만 다시다 왔지만, 그래도 부동산 투자를 어떻게 해야 좋을지에 대한 큰 감을 얻은 임장이었습니다. 

다음 글에서는 우리 실정에 맞는, 그러니까 2024년 말, 2025년 초 갭투자가 가능했던 지역의 대장아파트 임장 후기와 드디어 매매에 성공한 스토리 들려드리겠습니다.