부동산 임장 팁 : 좋은 공인중개사 만나 수수료까지 깎는 방법
최근 아파트 매도 및 매수, 월세 계약 등을 해보니 좋은 공인중개사를 만나는 것도 성공적인 부동산 투자의 중요한 부분이라는 생각이 듭니다. 중개비 할인 등 비용적인 면도 상당히 중요하지만, 해당 지역의 부동산 흐름을 객관적으로 파악해 정확한 정보를 주는 부분도 참 중요합니다.
아파트 매수 2회, 매도 1회, 월세 계약 1회를 최근 경험하고, 서울 강남 지역 부동산 임장을 하며 느낀 점을 공유해보겠습니다. 매매, 전세, 월세의 평균 요율과 중개수수료 깎는 방법 등도 정리해 보겠습니다.
열다섯 번째 이야기.
공인중개사 잘 만나는 것도 복이다
1. 부동산 임장 기본 팁
매매 시 기본 입장 팁
부동산 투자 시 기본적인 사항은 기존 집을 매도한 후 다음 집을 매수(투자)해야 한다는 점입니다. 어차피 팔건데 꼭 순서를 지켜야하나 싶지만 정말 중요한 부분입니다.
먼저 매수 결정을 하고 매도를 하게 되면 마음이 급해져 우리 집을 헐값에 팔게 될 수도 있기 때문입니다. 실제로 신길동 아파트 매도 시 우리집을 사려는 분이 이렇게 진행을 하는 바람에 이전 집을 제값에 팔지 못했고, 계약금부터 잔금까지의 지급 또한 끌려다니는 입장이 됐습니다.
투자 계획이 있으면 보통 매도 전부터 임장을 하러 다니는데, 그러다 좋은 조건의 집이 나타나면 마음이 정말 흔들립니다. '누가 이 집을 금방 사버리면 어쩌나' 꾸물거리다 놓칠 것 같은 마음이 듭니다. 이럴 때에 덜컥 계약해 버리는 것이 아니라 침착하게 대처해야 합니다.
우선 내놓은 집이 잘 안나가고 보러 오지도 않는다면 너무 비싸게 내놓은 것이니 가격을 차차 내리며 매도를 진행해야 합니다. 새 집을 얼른 사고 싶은 욕망이 들 때도 차분함을 유지하며 순차적으로 진행해야 끌려다니지 않는 주체적인 매매를 진행할 수 있습니다.
공인중개사 선택의 중요성
위의 '매도 후 매수하라'는 이야기는 신길동 아파트 공인중개 사장님으로부터 들었습니다. 집은 수시로 팔고 사고 하지 않기 때문에 부동산 투자를 결심했을 때 어떤 것부터 해야 하는지 감이 잘 오지 않습니다. 이럴 때 공인중개사의 적절한 조언이 필요합니다.
우연히 주말에 문을 연 동네 부동산 중개소에 들어갔다가 부동산 투자에 대한 여러 도움이 되는 정보를 얻었고, 그 곳에서 결국 신길동 아파트 매도를 진행했습니다. 신길동 아파트를 매도하기 위해 처음 찾은 양지공인중개사사무소에서 30분을 앉아 부동산 투자에 대한 얘기를 들었습니다. (광고 아님)
사장님이 젊었을 때 부동산 투자를 제대로 하지 못한 것이 후회된다고 하시며, 3~5년 주기로 부동산을 갈아타며 적극적으로 투자해볼 것을 제안했습니다. 신길동 아파트 매도 후 상급지로 이동하고자 한다고 하자, 상급지 고급아파트를 분석하는게 취미라고 하시며 잠실 리센츠와 개포 인근 아파트를 분석해 주시기도 했습니다.
[ 양지공인중개사무소에 붙어 있는 '매매 고수의 비법과 전략']
반포 미도아파트 임장할 당시, 역시나 토요일에 문을 연 한 곳에서 나이 지긋하신 사장님으로부터도 여러 조언을 들었습니다. 자녀 중 아들은 미도아파트에, 딸은 삼풍아파트에 거주중이라며, 자녀에게 조언하듯 각 아파트의 장단점을 설명해 주셨습니다.
사실 2024년 말 당시 미도아파트에는 매물이 없었기에 다른 중개사무소에서는 '현재 매물이 없으니 나오면 연락을 주겠다'고만 했습니다. 그런데 미도공인중개사무소에서 '삼풍아파트가 원래 부촌, 재건축하면 미도보다 좋을 것'이라며 삼풍도 알아보는게 어떠냐고 제안을 했고, 결국 서초동 삼풍을 그 곳과 계약하게 됐습니다.
아파트 매도와 매수, 월세 계약을 진행하면서, 서울 여러 지역 임장을 다니며 연락 또는 방문한 공인중개사무소만 해도 30~40곳은 넘을 것 같습니다.
여러 곳을 다녀보면서 공인중개사를 잘 만나야 부동산 투자가 제대로 되겠다는 생각이 들었습니다. 무조건 수수료를 낮게 해주는 곳 보다는 우리가 원하는 방향성을 제대로 파악하고, 빠르고 정확하게 피드백해주는 곳이 좋습니다. 모두 사람이 하는 일이다보니 기계처럼 일률적이지 않아, 상대방을 잘 파악하는 능력도 중요합니다.
2. 이런 공인중개사와 거래 YES / NO
이런 곳과는 거래 NO
우선, 진짜 아닌 곳을 거르는 능력이 필요합니다. 한 동네에도 여러 공인중개사무소가 있으니, 한두 군데 거르고 다른 괜찮은 곳과 거래하면 됩니다.
일단 아는 사람을 통해 소개받은 곳은 경계하는 것이 좋습니다. 부모님 아는 곳, 친구 소개 등으로 연결된 곳과는 예의를 더 차려야 하기에 어려움이 있습니다. 여러 정보가 궁금해도 행여 귀찮지 않을까 괜히 한번 더 생각하게 되고, 특히 중개수수료를 깎을 때 철판을 깔기 어렵습니다.
결혼하며 맨 처음 신길동 아파트를 매수할 때 시부모님 아는 곳에서 거래를 했는데 가장 비싼 요율에 계약했습니다. 알아서 싸게 해줄거라는 생각은 매우 큰 착각이며, 아는 사람을 통하면 그 부동산 중개소만 땡 잡은 격입니다.
인근 다른 부동산보다 유난히 매물가격을 싸게 부르는 곳도 잘 알아보아야 합니다. 다른 곳보다 비싸게 부르면 당연히 거르겠지만, 싸게 얘기하는 곳에는 혹하게 되어있습니다.
서초 삼풍아파트 임장할 때 다른 중개사보다 5천~1억 가까이 싸게 부른 곳들이 있었는데, 막상 가서 보면 "집주인과 통화했는데 그 가격에는 안판단다"는 답변이 돌아왔습니다. '싼 가격에 불러 낚는 방식이 통하나?' 하면서 매우 불쾌했는데, 삼풍 인근 중개사무소는 서로 경쟁이 심한 편이라 어떻게든 고객 확보에 열을 올리는 형태였습니다.
부정확한 정보를 알려주거나 정보가 뒤처지는 곳은 정말 피해야 합니다. 생각 외로 기본적인 부동산 정책 상황을 모르는 곳도 있으니 잘 걸러야 합니다.
잠실 리센츠 인근 공인중개사무소에서 열심히 갭투자에 대해 상담을 하고 돌아왔습니다. 정말 좋은 투자처라 생각해 남편과 진지하게 논의를 하고 있는데, 다음날 '토허제 지정 지역이라 갭투자가 안된다'고 연락이 왔습니다. '갭'이라는 단어를 꺼내자마자 안된다고 했어야지, 상담하는데 서로 시간 보내고 그것도 다음날 연락이 왔다는 점에 매우 실망했습니다.
또한 전화상담은 하지 않고 일단 무조건 오라고 하며, 빨리 와야 진행이 된다며 다그치는 곳도 잘 살펴봐야 합니다. 한두 푼 드는 거래가 아닌데 너무 빠른 결정을 종용하는 중개인에게 걸리면 마음 고생 많이 합니다.
2024년 말 반포 미도아파트 인근 공인중개사무소 여러 곳 중 한 곳에서 매물이 있다고 방문하라는 안내를 받은 적이 있습니다. 다른 부동산에서는 현재 매물이 없다고 했으나 유독 한 곳만 매물 몇 개가 있다고 했습니다. 방문해서 매물을 보여달라고 하자, 마침 어제 밤에 그 매물이 나갔다고 했습니다.
평일에도 남편에게 수시로 전화를 해 다급한 목소리로 '지금 빨리' 사야하고 가격이 점점 오른다고 애를 태웠는데 마치 영화같이 바로 어제, 매물이 나온지 이틀만에 계약이 완료됐다고 한 것입니다. 남편은 믿을 수 없다며, 낚으려고 작정한 듯 보인다고 했습니다. 사실 여부야 어찌됐든 너무 급히 서두르는 중개인은 우리와 맞지 않았습니다.
이런 곳과 거래 YES
우선 중개인과 연락이 잘 되고 피드백이 빠른 곳이 좋습니다. 매물은 한정돼 있고 부동산 중개사무소는 많은 상황에서, 매물 연결을 신속하게 해주는 곳이 가장 잘 나가는 곳이라 볼 수 있습니다. 이런 곳은 거래 건수가 실제로 많은 곳이라 믿고 맡길 수 있습니다.
지역 내에서 오래 운영한 곳도 그 동네와 아파트 상황을 아는 데 도움이 많이 됩니다. 공인중개사무소를 홍보할 때 '어느 아파트 실거주 대표'하면서 언급하는 게 동질감을 얻고자하는 것도 있지만, 그만큼 '제대로 된 정보를 알려줄 수 있다'는 설명이기도 합니다.
예로 서초동 삼풍 매물을 소개해준 부동산 중개사무소는 피드백이 정말 빨랐고 지역 내에서 오래 운영한 곳이었습니다. 따끈한 매물을 광고 올리기 전에 보여준다며 바로 그 주 주말에 집을 보여주었습니다. 다른 중개사무소에서는 연락을 준다고 하고 2-3일이 걸리는 반면 이 곳은 바로바로 알려주었습니다. 계약, 잔금 등의 사유로 방문할 때마다 사무실이 바빠보이고 활기찬 모습이었습니다.
당연한 얘기일 수 있지만 투명하고 정확한 정보를 전달해주는 곳이 좋습니다. 보통 집을 알아볼 때 호갱노노, KB시세 등 앱을 보며 아파트 시세를 파악하는데, 직접 가보면 '앱'이 최근 시세를 제때 반영하지 못한다는 것을 알게 됩니다. 현 시점에서 최근 시세 및 매물 정보를 파악하는 게 중요합니다.
매매, 전세 시세는 생각보다 빠르게 오르내리기 때문에 직접 방문해 알아보는 것이 꼭 필요한데, 같은 지역 내 여러 부동산 중개사무소에 가보면 정보가 한데 모아집니다. 그 중 매물 정보가 가장 많은 곳, 집 주인들의 성향까지 파악해 어느 정도 깎을 수 있는지까지 알려주는 곳이 좋습니다.
부동산 투자에 대한 전략적인 분석을 해주거나, 나에게 유리한 조건을 제시하는 곳은 흔하게 만날 수 없지만 정말 좋은 곳입니다. 위에서 신길동 아파트 매도 시 방문했던 양지공인중개사무소를 언급했었는데, 투자 분석과 유리한 조건 제시 둘 다 해주셨기에 많이 믿고 의지했습니다.
부동산 투자의 큰 그림에 대한 이야기에서 많은 도움을 얻었을 뿐 아니라, 신길동 아파트를 매도할 때에도 전략적으로 진행하는 부분이 있었습니다. 우리 아파트에서 비슷한 매물이 몇 개 나왔는데, 그 중에 싸게 나온 급매를 우선 팔고 우리 집은 올수리 이점을 내세워 조금 더 비싸게 팔아준다는 계산이었습니다.
한 두 차례 문의를 하자 중개수수료 반값 조건을 제시하였고, 여러 가지로 믿음이 가 이 곳을 통해서만 매도 절차를 진행했습니다. 중간중간 푸시를 넣어 매수자를 찾아달라 요청하기도 하면서 원활히 소통했고, 10팀 넘게 집을 보여주며 가격 조정을 거쳐 매도할 수 있었습니다.
3. 좋은 공인중개사 고르는 법
중개사무소 3곳 이상 비교해 업무스타일 파악
일단 어느 지역 부동산에 대해 알아보고 싶다! 하면 3곳 이상 중개사무소를 방문해 보는게 좋습니다. 사람이 하는 일이라 여기 저기서 하는 말이 조금씩 다 다르게 느껴질 수 있는데, 3곳 이상 다니거나 전화상담을 해보면 대체적인 부동산 움직임이 파악됩니다.
여러 곳을 방문하다보면 각 지역 공인중개 업무 스타일도 파악이 됩니다. 어느 지역은 온 동네 공인중개사무소가 한 가족처럼 움직이는 협업 형태, 어떤 지역은 굉장히 경쟁적이라 '자기만의 매물'을 확보하려는 경향이 있기도 합니다. 후자의 경우에는 부동산마다 소개하는 매물이 달라서 3곳 보다 더 많은 곳과 연락을 해야할 수 있습니다.
경쟁이 심한 경우 어떻게든 우리 중개소에서 한건 하려고 애쓰기 때문에, 매매가 조정(네고)에 적극적이거나 중개수수료 요율을 조정해주는 경우가 생깁니다. 이런 점을 잘 활용해 몇 백이라도 깎을 수 있다면 좋겠지요.
방문 목적과 상황 설명 명확히
최근 들어 취미로 부동산 임장을 다니는 사람들이 늘면서 공인중개사 분들도 사람을 거르고 보는 경향이 생겼습니다. 예전에는 공인중개사무소에 가면 음료수부터 주었는데 지금은 의심하는 얼굴로 먼저 손님을 살핍니다.
진짜 거래 목적이 있는지를 파악한 후 그때서야 진지하게 상담해 주는데, 특히 강남쪽 부동산에 방문했을 때 많이 느꼈습니다. 삼후사초인 우리 부부가 강남, 서초 아파트를 매매하겠다고 하면 일단 의심의 눈초리로 바라보다가, 실제 얼마가 있고 갭투자를 할 것이며 투자 목적이다 얘기하면 아주 적극적으로 바뀝니다.
공인중개사들이 더욱 적극적으로 움직이게 하려면 방문 목적을 분명히 전달해야 합니다. 매매, 전세, 월세 중 어떤 것인지, 언제 투자/입주 할 수 있는지, 비용은 어떻게 지불할 것인지(모은 돈, 대출액) 등 기본 정보를 주면 됩니다. 신길동 아파트 매도가 안된 상황에서 강남 지역 임장을 하면서 상황을 설명하자, 송파구의 어느 중개사는 신길동 아파트까지도 같이 팔아주겠다고 하기도 했습니다.
4. 중개수수료 깎는 방법
중개수수료 평균 거래 요율
중개수수료는 매매, 전세, 월세 상한 요율이 법으로 정해져 있습니다. 거래금액별 상한요율이 다르며, 아래 표와 같이 적용됩니다.
[ 주택 매매 거래 ]
중개수수료 깎는 방법 & 시기
공인중개사와 협상을 잘 하면 요율을 깎거나, 월세의 경우 정액제로 할 수도 있습니다. 오랜 시간동안 중개사장님과 친근하게 소통해오다 갑자기 돈 얘기를 하려면 어색하기 마련이지만, 적절한 시기에 잘 협상을 하면 몇 백만 원을 아낄 수 있으니 눈 딱 감고 도전합니다.
우선 계약 이전에 수수료 협상을 해야합니다. 신길동 아파트를 매도할 때는 수수료를 반값으로 해주기로 처음부터 얘기했지만, 서초동 삼풍을 매수할 때는 너무 빠르게 진행돼 미처 수수료 얘기를 못했습니다. 계약을 하기로 결정한 후 집으로 오는 차에서 공인중개사에게 전화해 수수료 협상에 들어갔습니다.
전화하기 전 중개 요율 상한 및 평균 요율을 검색했더니, 15억 이상 아파트 요율은 0.7%이고, 서초나 강남 지역 요율은 잘 협상이 안된다고 나왔습니다.
하지만 용기를 내 요율을 0.5%로 해달라고 요청했습니다. 매물을 1건만 보여주고 신속히 계약해 중개사무소 입장에서도 수월한 거래였음을 강조했습니다. 그러자 중개사도 중개를 마치면 세금신고를 해야하는데 너무 낮게 받으면 공정거래법에 걸려 못깎는다고 했습니다.
탈탈 털어 투자하는 것 아시지 않냐며 호소하자 요율을 0.6%로 하는 대신 전세수수료는 받지 않겠다고 했습니다. 처음엔 요율도 어느 정도 깎고 전세수수료도 아껴서 좋다고 생각했는데, 나중에 전세수수료는 임차인이 전부 지급하는 것이 관행이라는 것을 알게 돼 조금 씁쓸했습니다. 그래도 요율을 0.1% 낮춰 300만 원 가량 세이브 했습니다.
정리하면,
1. 중개 요율 상한 및 평균 요율 검색해 어느 정도 깎아볼 것인지 결정하고
2. 다른 부동산과 비교(견적 비교)해 보는 것도 필요합니다.
3. 협상할 때는 요율을 확 낮추어 일단 얘기했다가 적정선으로 조율하는 방식으로 하며,
4. 중개인이 매물 연결만 한 경우 최소 요율로 해달라고 제시해 봅니다.
5. 월세 계약 같은 소액 거래 시에는 정액으로 먼저 제시하는 방안도 있습니다.
5. 결 론
이렇게 좋은 공인중개사 만나는 법과 수수료 깎는 방법까지 공유해 보았습니다. 모두 사람이 하는 일이기에 상대방을 잘 파악하고 협상에 능한 분들이 유리할 것 같습니다.
우리 부부는 누군가와 협상하고 의견을 조율하는 능력이 뛰어나지 못함에도 불구하고, 운이 좋게 좋은 공인중개사 분들을 만나 거래를 잘 진행할 수 있었습니다. 수수료 요율을 많이 깎지는 못했는데, 조금 더 비벼볼걸 그랬나 하는 생각이 나중에 들었습니다.
공인중개사와 소통이 잘 안되거나 피드백이 늦는 경우에는 분명하게 의사를 전달하기도 하고, 한 두번 정도는 '똑바로 해달라' 강하게 요청했던 적도 있습니다. 너무 착하게 "네네"만 하고 할 말을 제대로 못하면 신경을 덜 써주니 가끔은 분명하고 단호한 태도로 나가는 것도 필요합니다.
좋은 공인중개사 만나 성투하시길 바랍니다.
