부동산 투자 공식 : 상급지 갈아타기 (feat.강남아파트)

앞선 열세 가지 글에서 영등포구 신길동 아파트 매수 및 매도, 강남 여러 지역 임장 후 서초동 아파트 매수하기까지의 이야기를 펼쳐보았습니다. 

   

   

각 과정마다 여러 정보들을 얻고 공부하며 부동산 투자에 대한 관점을 차곡차곡 정리해 나갔습니다. 글 제목은 '투자 공식'이라 거창하게 붙여보았지만, 사실 부동산 투자의 목적이 각자 다르고 처한 환경도 다르므로 "나에게 맞는 투자"를 선택해 밀고 나가야합니다. 

'부동산 공부'라고 해서 책을 펼치거나 강의를 듣지는 않았습니다. 오히려 이런 방식으로 각잡고 공부하면 스스로 전문가라 칭하는 다양한 의견에 휩쓸려 이도 저도 아닌 선택을 하거나, 아예 선택을 못할 가능성도 있습니다. 

'어떻게 투자를 시작해야할지 잘 모르겠다' 혹은 '상급지로 이동한 실제 사례가 궁금하다' 하시면 제 글이 도움이 될 수도 있습니다. 우리 부부가 직접 경험하며 배운 것들, 생각(관점)의 변화과정 등을 소소하게 담아보았으니 작은 도움이나마 된다면 참 기쁠 것 같습니다. 

언제 갈아타고, 어느 지역 + 어떤 아파트 + 동호수 선택은 어떻게 하는 것이 좋으며, 돈은 어느 정도 있을 때 갈아타기 좋은지까지 살펴보겠습니다. 

 

열네 번째 이야기.

   
부동산 투자 성공 포인트

1. 부동산 투자 관점 변화 

(1) 2019년 : 주택 법인 임대 사업 

결혼 전 집을 3채 갖고 싶다던 남편. "한 곳에서 살면 되지 나머지 둘은 뭐하려고?" 놀라서 답변했습니다. 그 당시 저도 서른이 넘은 나이였지만 '부동산 임대'에 대해서 한번도 생각해본 적이 없었습니다. 

2018년 매수한 신길동 아파트 대출을 예상보다 일찍 갚자 2019년, 남편이 '주택 법인 임대'에 관심을 가지게 됐습니다. 방배동 재개발 예정지에 허름한 주택을 사서, 새로 지은 후 법인 임대를 하겠다는 계획이었습니다. 남편 혼자 관련 책도 읽고 열심히 부동산에 임장을 다니며, 우리는 돈이 없으니 양가 부모님께 투자할 돈이 좀 있는지 여쭤보기도 했습니다.

알아보고 생각할수록 점점 필요한 액수가 커졌고, 부모님 등 가족을 설득해야 한다는 큰 난관이 예상됐습니다. 이제 막 대출을 다 갚은 신혼부부가 투자하기에는 너무 큰 규모라 결국 포기했습니다. 

2020년부터 법이 매년 개정되면서  취득세·종부세·양도차익 추가세 등 세금 부담이 더욱 커졌고, 임대사업자 등록 시 다양한 규제가 추가됐습니다. 그 때 '안하길(못하길) 잘했다' 생각했고, 첫째가 태어난 2020년 부터는 주식 등 자본 소득에 관심을 기울였습니다. 

(2) 2023년 : 실거주 목적 강남 아파트 매매

3살 터울로 둘째를 갖고자 임신을 시도하다 인공수정으로 쌍둥이를 얻었습니다. 소유하고 있던 신길동 아파트는 화장실이 1개라 인근 신축 35평 정도 아파트에 전세로 들어가는 방안을 생각했습니다. 

그러다 쌍둥이 중 한 태아를 유산하게 됐고 매우 큰 충격과 슬픔이 있었습니다. 남은 한 아이에게 더 잘 하고 싶은 마음에 평택으로 출퇴근하는 남편이 '수서역 인근'으로 이사를 제안했습니다. 

제 직장도 강남에 있고 그동안 모아둔 근로(자본)소득도 꽤 있었기에, 여러 가지 요인이 맞아떨어져 자연스럽게 강남아파트 투자에 관심을 갖게 되었습니다.

개포, 역삼, 송파 인근 20억 미만 26평형 신축아파트를 몇 군데 임장다녔습니다. 평형은 작지만 신축이라 대체로 집이 넓게 빠졌고 화장실도 2개라, 당분간 4식구 살기에는 적절하다고 판단했습니다. 

신길동 아파트를 내놓고 본격적으로 이사 시기를 논의하던 때에, 남은 한 태아까지 중기유산하면서 이사 계획은 무산됐습니다. 

(3) 2024년 : 투자 목적, n년 후 많이 오를 곳

1년 동안 몸과 마음을 회복하고 난임시술을 받으며 동시에 2024년 말부터 다시 부동산 투자를 알아보기 시작했습니다. 23년 말 실거주 목적으로 알아볼 때는 한정된 예산인 10억 후반대 아파트만 찾다보니 생각할 수 있는 후보 아파트가 몇 안됐습니다. 

24년 말부터는 갭투자, 즉 전세끼고매매로 알아보았습니다. 이전에는 '대출은 곧 빚'이라는 생각이 많았지만, 신길동 아파트 매매 과정을 거치고 주식 등으로 자본소득을 맛보니 생각이 달라졌습니다. 전세보증금 + 대출이라는 레버리지 효과를 누리자고 생각을 바꾸니 30평 대 신축 구축 다양하게, 좀 더 폭 넓은 관점에서 생각할 수 있게 됐습니다. 

신길동 아파트를 매도하면서 중개사장님으로부터 들은 이야기 중에 와닿는 얘기가 있었습니다. '부동산 투자는 5년 주기'로 할 생각을 해야 돈을 번다는 얘기였습니다. 

부동산 경기가 흐름을 타기 때문에, 최종 투자처 및 중간 투자처를 정해놓고 때때로 주시하고 있다가 적당한 타이밍에 결단을 내려야 한다는 것이었습니다. 투자처로 고려중인 곳에서 싸게 나오는 매물을 노렸다가 들어간다면 더할 나위 없는 투자라고 했습니다. 각종 세금과 이사비용 등을 제외하고 5천~1억 이상만 남는 장사라는게 계산되면 바로 행동으로 옮겨 매매를 하라는 조언이었습니다. 

집은 한번 사면 평생 사는 곳이라 생각했던 우리 부부에게 생각의 대전환을 하게 한 얘기였습니다. 그래서 조언대로 투자해보자 생각해 5년 뒤 가장 많이 오를 곳으로 목표를 삼았습니다. 

2024년 말 잠실, 개포, 잠원, 반포, 서초 등 신축/구축 아파트를 임장했고, 대치, 방배 등의 지역도 함께 알아보았습니다. 신축일 경우 전세가가 높아 갭투자에 유리했지만 매매가가 너무 높고, 결정적으로는 매물이 없었습니다. 

그러다 우리 생애주기와 맞고 재정상황에도 부합하는 서초동 삼풍을 매매하게 됐습니다. 재건축을 바라보고 투자한 것도 있고, 나중에 들어와 살기에도 좋은 환경이라 투자 및 실거주 목적으로 투자했습니다. 

일단 갭투자를 했기에 4년 전세기간 동안 열심히 모아 그 뒤에는 들어가 사는 것으로 계획하고 있습니다. 전세금인 9억을 4년 동안 모으기는 힘드니, 추후 전세반환대출을 받을 생각입니다. 

2. 언제, 어디를, 얼마 모았을 때 투자할까

(1) 언제, 어느 정도 모아야 갈아타지?

일단 우리 부부는 2018년 결혼하면서 5억 7천에 신길동 아파트를 매수했습니다. 6년 6개월 뒤인 2024년 말, 신길동 아파트를 8억 7천에 매도하고 서초동 아파트를 27억 8천에 매수했습니다. 

서초동 삼풍 매매 후 '우리가 어쩌다 강남아파트에 관심을 갖고, 갭투자까지 생각하게 됐지?' 남편과 얘기해 보았습니다. 본격적으로, 제대로 해보자고 생각한 건 2024년 말이었습니다. 

1. 일단 수중에 15억(신길동 아파트 매도금+모은 돈) 정도의 돈이 있었고,

2. 이 돈을 '가장 많이 오르는 곳(가치가 상승하는 곳)'에 투자하자는 생각을 하게 됐습니다. 

3. 신길동 아파트를 매도해준 중개사장님의 조언도 한 몫을 했고,

4. 맞벌이 직장인으로 안정적인 수입이 향후 10년 이상 보장되니 '대출을 보태 갭투자를 해보자' 결정했습니다. 

[언제]  2024년 말 특별히 무슨 일이나 계기가 있었던 것은 아니었습니다. 틈틈이 부동산 및 주식 투자에 관심을 가져오다가 돈이 어느 정도 모였을 때 목표를 뚜렷이 잡고 결단을 내린 것 뿐입니다. 

[얼마 모이면]  일단 우리 부부는 소비를 많이 하는 편이 아니어서 근로소득을 꽤 모을 수 있었습니다. 여행, 부모님 회갑 등으로 해마다 몇 백씩 들었지만 다른 소비는 많지 않은 편입니다. 그래도 근로소득만으로 5억을 모으긴 어려운데, 2020년에 주식 투자를 본격적으로 하면서 자본소득이 상승해 부동산 투자 기반으로 삼을 수 있었습니다.

사실 '언제쯤, 얼마 모이면 투자를 해야지' 생각하더라도 그 사이 내가 가고자하는 지역과 아파트 가격은 그대로 머무르며 기다려주지 않습니다. 우리 집은 안올라도 다른 곳들은 계속 오르니 기다리고만 있기에는 너무 아깝습니다. 

우리도 부동산 투자를 지속적으로 알아보며 지냈다면 더 비싸게 기존 집을 팔고 더 싼 가격에 투자했을텐데, 아쉬운 마음이 많이 들었습니다. 5달만 빨리 알아봤어도 4-5억은 세이브 했을테니까요. 

이러다 또 미루면 진입 자체가 더 어려워질 것 같아 과거는 보내버리고 앞으로를 생각해 과감히 투자했습니다. 

(2) 지역, 아파트, 동호수 선택 기준

[어느 지역]  2024년 말 본격적으로 투자를 결심하고 처음에는 상급지를 결정할 때 강남, 목동, 여의도, 흑석 등 지역을 다양하게 생각했습니다. 나중에 이사가게 될 경우 아이의 학군까지 고려해 투자 가치가 있을만한 곳들이었습니다.  

여의도는 40-50년된 구축아파트가 많은데, 재건축 이후 크게 오를 가능성이 있어 알아보았으나 그 외의 매력포인트를 찾지 못해 패스했습니다. 떠오르는 동네인 흑석동의 아크로리버하임도 고려했으나, 한강뷰이지만 한강공원 산책로에 바로 통하는 길이 없어 역시 패스했습니다. 목동도 좋은 동네라 생각해 몇 군데 알아보다가, '목동 갈 바에는 강남을 가자' 생각했습니다. 그리하여 결국 '투자 가치'가 가장 크다고 판단한 '강남' 위주로 알아보게 됐습니다. 

사실 어느 지역을 선택할까의 문제는 직장과의 거리, 자금 규모, 개인적인 선호도에 따라 비교적 쉽게 결정할 수 있는 부분인 것 같습니다. 

 

[어떤 아파트]  신길동 아파트를 매도하면서, 그리고 임장을 다니며 느낀건 '입지가 전부'라는 생각이었습니다. 지역 내 투자가치가 있는 아파트를 선택하는 것이 참 중요한데, 그 지역의 '대장아파트' 인지 여부가 가장 포인트입니다. 

재건축 예정지가 인기였던 예전과는 달리, 분담금 부담이 커지면서 구축 아파트의 인기는 떨어지고 신축 아파트가 각광받고 있습니다. 그 중에서도 1,000세대 이상 대규모 단지라 커뮤니티가 잘 되어 있는 곳이 그 지역의 대장아파트가 되고, 단지 규모가 클수록 더욱 인기가 많습니다. 

서울 각 지역 대장아파트는 바로 인근의 아파트 같은 평수와도 수 억 차이가 납니다. 아래 서울 구별 대장아파트는 '구 단위'라 범위가 넓은데, 각 '동 단위(동네별)' 대장아파트도 투자가치가 높습니다.

   

 [ 출처 :  부동산 투자자 슥슥 ] 

   

구축 중에서도 재건축이 상당히 진행된 곳이나 속도가 빠를 것으로 예상되는 곳은 급격히 많이 오릅니다. 재건축 예정 아파트 중에도 규모가 크고 용적률이 낮으며, 대지규모가 큰 곳들이 재건축 시 유리하기 때문에 투자 가치가 더 있습니다. 

서초동 삼풍을 선택한 우리처럼 10년 이상 기다릴 여유가 있다면 대규모 구축아파트도 괜찮은 선택이라 생각합니다. 현재 매매가는 인근 신축 아파트보다 현저히 낮은 가격(5억 이상↓)이지만, 추후 재건축 분양가는 인근 아파트 가격 기준으로 선정되기 때문입니다. 서초동 삼풍은 재건축에 아주 용이한 조건은 아니지만 인근 지역 시세가 높다는 점이 매력포인트로 다가왔습니다. 

[동호수, 매물 선택] 아파트를 결정했다면 이제 동호수 선택하는 일이 관건입니다. 대규모 단지 아파트인 경우 동의 위치와 방향에 따라, 학교의 위치에 따라 가격과 인기가 현저히 다릅니다. 지하철역과 가까운 곳, 학교 통행이 편한 곳, 강변 아파트라면 강이 보이는 곳, 주차장 이용이 편리한 곳이 좋으며 가격도 비쌉니다. 

호수 선택도 중요한데 고층이고 남향일수록 선호하는 경향이 있습니다. 재건축 시에도 이러한 입지 하나하나를 고려해 조합원에게 배분하는 방식이 적용된다고 합니다. 예전처럼 그냥 운이 좋으면 고층에 남향이 걸리는게 아니라, 소유자 각 집의 세세한 입지까지 고려해 형평성을 맞추는 합리적인 방법입니다. 

이러한 사항을 고려해 조금 더 비싸더라도 입지가 좋은 동, 호를 선택해야 합니다. 실거주 목적이면 삶의 질이 좋아지고, 투자 목적이면 나중에 팔 때도 좋은 가격에 팔 수 있기 때문입니다. 

3. '똘똘한 한 채'를 '더 똘똘하게'

(1) 똘똘한 한 채 ＞＞ 쏘쏘한 여러 채

결혼 전에는 투자에 대해 전혀 모르고 관심도 없었습니다. 다행히 남편이 관심이 있어 결혼 전후에 청약에도 많이 넣어보았고 잘 안되자, 전세 건너뛰고 매매할 생각을 할 수 있었습니다. 결혼 후에도 주택 법인 임대 투자를 알아보는 등 부동산 투자에 기웃거렸습니다. 

기존에는 집을 3채 사서 한 곳에서는 살고, 나머지는 임대를 준다는 생각을 가졌었는데, "똘똘한 한 채" 갖는 것으로 목표가 자연스럽게 바뀌기도 했습니다. 

'똘똘한 한 채가 여러 채보다 낫다'는 것은 입지가 좋고 가치가 안정적이며, 환금성이 높은 고가 아파트 한 채를 보유하는 것이 여러 채의 중소형 아파트를 보유하는 것보다 세금 부담이 적고 자산 가치 상승 측면에서 유리하다는 뜻입니다. 

강남, 서초, 용산 등 핵심 지역의 고급 아파트는 실거주 수요가 탄탄하고 시세가 안정적일뿐 아니라, 시장이 약세일 때도 하방경직성이 강해 가격이 크게 하락하지 않고 장기적으로 자산 가치가 상승하는 경향이 있습니다. 

2주택 이상의 다주택자는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등에서 중과세 대상이 되는 반면, 1주택자는 상대적으로 세금 부담이 훨씬 적다는 장점이 있습니다. 공시가격 12억 이하 1주택자는 종부세와 양도소득세가 비과세이며, 12억 이상이더라도 다주택자보다 세율이 훨씬 낮습니다. 재산세 또한 다주택자에게는 추가 세금 부담이 있으니 여러모로 똘똘한 한 채를 가진 1주택자가 유리합니다. 

(2) 생애주기 고려한 상급지 이동 

현재 우리 부부는 영등포구 신길동 아파트 매도 후 인근 아파트에서 부모님들께 육아 도움을 받으며 월세살이를 하고 있습니다. 전세금 대출 이자와 월세를 비교해 더 유리한 조건으로 선택했고, 4년 뒤 첫째 아이가 초등학교 3학년 올라갈 때 서초동 삼풍에 들어갈 계획입니다. 

서초동 삼풍을 갭투자 했기에 바로 들어갈 수 없기도 했지만, 부모님께 도움을 받고 있는 부분과 첫째 아이 유치원 문제 때문에 살던 지역에 머무르기로 결정한 것입니다. 첫째를 영어유치원에 보내기로 결정하면서 알아본 결과 강남과 우리 동네의 영유 수요 및 비용 측면, 아이 스트레스 관리 면에서 우리 동네가 더 낫다고 생각했습니다. 

현재로서는 서초동 삼풍 재건축으로 인한 가격 상승 효과를 기대하고 투자했기 때문에 10년 정도 보유할 생각입니다. 10년 뒤에는 첫째가 만 15살, 뱃속에 있는 둘째가 만 10살이 되는데, 이 때에 한번 더 상급지로 이동할 생각을 가지고 있습니다. 

향후 20년간 꾸준히 근로소득이 발생한다고 가정하고 10년 뒤 한강변 아파트 조금 더 큰 평수로 이동, 그로부터 10년 뒤 압구정 아파트로 이동하면 어떨까 꿈꿔봅니다. 지금으로부터 30년 후에는 아이들에게 증여 등으로 자산 분배 후 노후에 살기 좋은 곳으로 이동하면 딱 좋겠다 생각하고 있습니다. 

그때 가서 시세와 여러 정책들을 보고 결정할 문제이지만, 그 전에도 주기적으로 부동산에 관심을 가지고 알아볼 계획입니다. 꼭 10년 뒤가 아니더라도 좋은 기회가 생기면 부지런히 알아보고 갈아탈 마음이 있습니다. 이왕 부동산 투자에 발 들였으니, '똘똘한 한 채를 더 똘똘하게' 만들어 보고 싶다는 생각입니다. 

4. 결 론 

이렇게 해서 상급지로 갈아탄 따끈따끈한 경험담을 들려드렸습니다. 저의 개인적인 상황과 의견이 많이 들어갔지만, 여러 군데 임장을 한 결과 우리가 좋다고 판단한 곳은 대체로 가격이 높았습니다. 이를 보면 어느 정도 통용되는 투자 공식이 있다고 할 수 있을 것입니다. 

각자가 처한 상황과 자산 현황, 각자의 선호도가 다르므로 내가 원하는 '상급지'의 기준은 다를 수 있습니다. 하지만 그 지역 내에서 투자가치가 있는 아파트는 어느 정도 '가격수준'으로 정해져 있다고 볼 수 있습니다.

내가 선택 가능한 범위 내에서 '저평가된 곳'이나 앞으로 '가치가 오를만한 곳'을 선택하는 것이 중요합니다. 이는 투자관점을 명확히하고, 지속적으로 관심을 갖고, 찾아보고, 목표를 세워야 가능합니다. 결국에는 '실행과 결정'에까지 이르러야 투자가 완성되니, 열심히 알아만 보지말고 현명한 결정하시길 바랍니다.